Получите консультацию
бесплатно
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Консультация юриста онлайн. Ответ на сайте в течение 15 минут
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи

Долевое владение квартирой накладывает специальные ограничения, если правообладатель запланировал отчуждение своей части. Он должен соблюсти множество формальностей и нюансов при совершении сделки и оформлении соглашения с покупателем. В нашей статье рассмотрим, как правильно продать долю в квартире, и какие этапы предстоит пройти собственнику при заключении сделки.

Законодательное регулирование правовой собственности

Каждому владельцу недвижимости принадлежит право распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для режима долевой собственности это правило существенно ограничено, так как необходимо соблюсти интересы других владельцев. Ввиду изменений, внесенных в ГК РФ, в настоящее время нужно учитывать следующие новшества при подготовке к сделке с долями:

  • если приобретателем выступает постороннее лицо, у других собственников возникает преимущественное право покупки на аналогичных условиях (ст. 250 ГК РФ);
  • должен соблюдаться уведомительный порядок - каждый дольщик ставится в известность о предстоящей сделке и ее условиях, после чего может выступать приобретателем;
  • после урегулирования вопросов с остальными сособственниками, договор удостоверяется у нотариуса;
  • нарушение данных правил повлечет признание сделки недействительной по иску любого заинтересованного лица.

Обратите внимание!

Только договор, удостоверенный через нотариуса, будет принят на регистрацию в службе Росреестра или МФЦ, иначе будет вынесен отказ в регистрационных действиях.

Ввиду указанных особенностей, процедура продажи доли в квартире несет повышенные риски и сложности для участников сделки. Чтобы избежать любых возможных проблем, все действия стоит осуществлять через юриста по недвижимости. В этом случае будут досконально соблюдены требования законодательных актов и условия продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Собственнику доли, принявшему решение о продаже третьему лицу, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • собрать необходимые документы - актуальную выписку из госреестра ЕГРН, паспорта на всех участников сделки и т.д.;
  • согласовать с покупателем все существенные условия сделки - предмет, цену, порядок взаиморасчетов, условия перехода права собственности и т.д.;
  • изложить условия сделки в виде письменного договора;
  • подготовить и направить уведомление в адрес каждого дольщика с указанием условий, на которых будет продана доля;
  • в течение 30 дней другие собственники обязаны принять решение о реализации преимущественного права выкупа - выступить покупателями на аналогичных условиях, либо отказаться от совершения сделки;
  • при их согласии все последующие действия происходят с новым покупателем;
  • при отказе от приобретения или непредставлении ответа в месячный срок сделка продолжается по общим правилам с первоначальным покупателем;
  • договор и передаточный акт предоставляются в нотариальную контору, одновременно продавец должен подтвердить соблюдение уведомительной процедуры;
  • после проверки документов нотариус вносит сведения в реестр и проставляет удостоверительный штамп на соглашении;
  • стороны представляют документы для регистрации в службу Росреестра;
  • после регистрационных действий сведения вносятся в госреестр ЕГРН, а стороны получают зарегистрированный договор и выписку.

Только при соблюдении всех указанных этапов переход права собственности на долю будет являться законным.

Как можно продать долю в квартире?

Правила продажи своей части квартиры могут существенно различаться в зависимости от условий сделки и статуса сторон договора.

Другому собственнику

Долю можно продать любому лицу. Если кроме двух участников сделки отсутствуют иные дольщики, уведомительный порядок не применяется, стороны сразу могут переходить к оформлению договора и его удостоверению у нотариуса.

Если права на нее принадлежат трем и более лицам, то для продажи доли направляется уведомление каждому дольщику. Если они реализуют преимущественное право выкупа, то каждый из покупателей получит равную часть проданной части. Остальные действия будут осуществляться по общим правилам ГК РФ.

В ипотечной квартире

Недвижимость, приобретенная по ипотечному кредитованию, оформляется в залог банка. Продажа отдельных долей не допускается без согласия банка до момента полного погашения суммы займа и процентов. На практике, получить его практически невозможно.

Без согласия других совладельцев

Закон допускает совершение сделки без согласия других дольщиков, если в течении 30 дней после получения уведомления они не воспользовались правом преимущественного выкупа. В этом случае в нотариальную контору представляется письменное уведомление с доказательством вручения каждому собственнику. Аналогичным образом рассматривается отказ дольщиков предоставить письменный ответ на предложение заключить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Получение доли жилого помещения по наследству не влияет на порядок ее продажи, если наследник оформил правоустанавливающие документы. При последующем распоряжении своей частью, уведомление других собственников является обязательным, равно как и прохождение сделки через нотариуса.

После развода

В рамках бракоразводных процессов супруги могут разделить квартиру путем определения равных долей. С момента регистрации прав на части жилья, они могут ими распоряжаться по собственному усмотрению, однако с обязательным соблюдением правил преимущественного выкупа и нотариального удостоверения. Если после развода на квартиру сохранен режим совместной собственности, предметом сделки не будет являться продажа доли - в этом случае можно продать только целое жилое помещение с согласия обоих собственников.

По доверенности

Оформление сделки по доверенности не влияет на порядок продажи доли. В этом случае представитель лишь осуществляет волю подопечного в рамках установленных полномочий.

Если владелец доли несовершеннолетний

Закон не запрещает проведение сделки с долей, принадлежащей ребенку. Однако помимо общих правил и этапов, потребуется получить согласие органа опеки на продажу. Этот документ будет выдан только в случае, если несовершеннолетнему приобретается другое жилое помещение.

Перечень необходимых документов

Исходя из правил ГК РФ, потребуются следующие документы для продажи доли в квартире:

  • правоустанавливающие бланки - свидетельство, выписка ЕГРН, наследственное свидетельство и т.д.;
  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • нотариальная доверенность, если стороны воспользовались услугами представителя;
  • договор и передаточный акт;
  • письменное уведомление дольщикам о приоритетном праве выкупа;
  • согласие или отказ от преимущественного приобретения;
  • заявление в службу Росреестра о проведении регистрационных действий.

Состав дополнительных документов зависит от условий конкретной сделки. Например, могут потребоваться справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, о составе прописанных лиц и т.д. Если продажа осуществляется с помощью юриста, все необходимые документы будут подготовлены и собраны на основании доверенности.

Образцы

На нашем сайте вы можете скачать и распечатать типовые бланки документов, которые нужны для законной продажи доли:

Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении заполняется в МФЦ. Оформление целесообразно осуществлять с помощью юриста, в противном случае может последовать отказ в регистрации сделки.

Как через суд продать долю в квартире?

Понуждение к продаже собственного имущества не допускается, однако другие дольщики могут принудительно расторгнуть сделку с посторонним покупателем и перевести права на себя. Это возможно в пределах трех месяцев с момента регистрации договора купли-продажи, если при был нарушен порядок уведомления собственников. Обратиться в суд может каждый из совладельцев недвижимости, а переход прав будет зарегистрирован после признания первоначальной сделки недействительной.

Налоговая ставка

Если при отчуждении доли в квартире продавец получил доход, он обязан задекларировать его в инспекции ФНС и уплатить налог по ставке 13% (НДФЛ). Если доля находилась в собственности более трех лет, налог на доходы не уплачивается, а декларация в ИФНС не подается. Также при продаже доли можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит вернуть часть удержанного подоходного налога. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на продавца, за ее несоблюдение грозит штраф.

Была ли эта статья для вас полезной?
0
0
Поделиться:
Мы рады, что статья была полезной для вас
Информация на сайте могла устареть, рекомендуем обратиться к юристу для уточнения вашего вопроса.
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
  • Кратко опишите проблему и оставьте свои контактные данные
  • В течении 5 минут с вами свяжется юрист и ответит на ваши вопросы
  • Вы получаете развернутый ответ юриста и знаете как действовать
    дальше
Поле обязательно для заполнения Введите номер телефона для связи
Бесплатная консультация юриста
Задайте свой вопрос бесплатно! Специалисты нашего центра помогут вам.
У вас есть вопрос к юристу?
Готовы задать вопрос сейчас?
Вы уверены что вам не требуется помощь профессионала?
Это бесплатно, быстро и удобно! Вы можете получить консультацию просто позвонив по телефону:
7 499 938-63-51