Долевое владение недвижимостью создает определенные проблемы при использовании жилого помещения. Если доли установлены на однокомнатную квартиру, ситуация еще сложнее - приходится искать компромисс с другими совладельцами.
Невозможность бла бла достичь договоренности о порядке пользования жильем является наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость в продаже своей части. Поэтому владельцы долей в однушках предпочитают найти покупателя, чтобы избежать бесконечных конфликтов и проблем.
С чего начать продажу своей доли в однокомнатной квартире?
Вариант с продажей части жилого помещения существенно сложнее, чем сделка с целым объектом. Прежде всего, трудно найти покупателя, готового отдать деньги за неделимый объект.
Еще на стадии выбора будущего владельца, стоит предложить остальным собственникам квартиры выкупить долю. В любом случае при продаже посторонним лицам все равно потребуется уведомлять их о сделке.
Учтите следующие нюансы при продаже:
- согласие остальных совладельцев на заключение договора не требуется, однако они могут реализовать право преимущественного выкупа на аналогичных условиях;
- по правилам ст. 250 ГК РФ, продавец обязан уведомить в письменной форме каждого собственника о предстоящем отчуждении своей части - в этом документе указываются все существенные условия сделки, в том числе цена продажи;
- на рассмотрение уведомления дается 30 дней, в этот период продавец не вправе продолжать действия по сделке.
Обратите внимание!
Если остальные совладельцы согласны выкупить долю на аналогичных условиях, сделка будет продолжена с их участием. При отказе от выкупа, либо при затягивании ответа свыше месяца, она может быть продана на первоначальных условиях постороннему лицу.
По нормам ГК РФ возможны три варианта развития событий, связанных с реализацией права на преимущественный выкуп:
- письменный отказ других собственников от приоритетного выкупа, оформленный до направления уведомления и удостоверенный в нотариальной конторе;
- вручение уведомлений о предстоящей сделке с указанием стоимости по договору. Документ нужно вручить лично с проставлением даты и подписи, либо направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- поручение нотариусу подготовить и направить совладельцам однушки письменных уведомлений. Этот способ влечет дополнительный затраты, однако у продавца будет на руках нотариальный документ, подтверждающие соблюдение уведомительной процедуры.
Обратите внимание!
Нарушение указанного порядка повлечет недействительность сделки по иску заинтересованных лиц. Кроме того, в течении трех месяцев с момента регистрации договора, остальные владельцы смогут через суд потребовать перевести на них права первоначального покупателя.
Возможные риски при продаже доли в квартире
Основные риски, которые нужно учитывать продавцу и покупателю, связаны с нарушением уведомительного порядка. Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой в последний день месячного срока, продавец может его получить уже после регистрации сделки. В этом случае договор придется аннулировать, либо этот вопрос будет разрешен в судебном порядке. Покупателю же придется возвращать вложенные средства.
Не менее рискованным вариантом является продажа части в квартире, среди собственников или жильцов которой есть несовершеннолетний ребенок. Еще на стадии согласования условий сделки продавец обязан получить разрешение органов опеки. На практике получить согласие отдела опеки практически невозможно, так как в жилое помещение будет фактически вселен посторонний человек.
Ввиду указанных сложностей, стоимость такой доли вряд ли будет существенной. Покупателю придется урегулировать множество проблем с вселением к чужим людям, что делает такой вариант сделки труднореализуемым на практике. Единственным оптимальным способом является ее покупка остальными собственниками.
Чтобы соблюсти все требования законодательных актов и гарантировать защиту своих интересов, лучше обратиться за помощью к юристу еще на стадии принятия решения о продаже доли в однокомнатной квартире. Юридическое сопровождение поможет избежать неблагоприятных последствий и рисков.
