Что такое обременение на квартиру и какие ограничения оно предполагает для будущего собственника? Согласно законодательству РФ, квартира, имеющая обременения, не подлежит продажи до снятия такового. Однако если обременением выступает кредит и банк забрал квартиру по ипотеке, то она может быть продана на открытых торгах.
Обременение на квартиру — что это такое
Обременение на квартиру — это ограничение в праве распоряжения, которое предполагает под собой запрет на такие действия, как продажа, подарок или обмен. Действует обременение до момента его отмены соответствующими органами, которыми оно было наложено. Бывают случаи, когда имущество с обременением все же продают, при этом собственники квартиры не сообщают о наличии обременения на недвижимость. Такое возможно, когда покупатель не проводит проверку юридической чистоты квартиры, и о нечестных действиях продавца узнает, когда подаст документы в Росреестр.
Росреестр откажет в переоформлении квартиры на нового покупателя. Претендент на собственность может расторгнуть сделку, однако существуют сложности с возвратом денег продавцом. Покупателю необходимо обратиться в суд для расторжения сделки и возврата денег в судебном порядке. Но в силу обстоятельств, если деньги были израсходованы продавцом, то они будут взыскиваться в небольшом размере несколько лет.
Виды обременения недвижимости
На данный момент существуют следующие виды обременений недвижимости:
- Аренда.
Обременение в виде аренды предполагает продажу квартиры владельцем в срочном порядке, однако ранее квартира сдавалась в аренду и срок действия договора с квартирантами не истек. В таком случае собственник может продать квартиру с обременением в виде аренды. Покупатель, приобретая такую недвижимость, должен дождаться окончания договора с квартирантами после чего квартира может использоваться в полной мере.
- Рента.
Обременение в качестве ренты предполагает заключение договора, согласно условиям которого собственнику квартиры предоставляет помощь пожизненно в обмен на квартиру. Подобные договора заключаются с людьми с ограниченными возможностями или пожилыми гражданами. Договор предусматривает соблюдение определенных правил и обязательств при проживании в квартире и по отношению к лицу, которое будет находиться на обеспечении. А в случае смерти опекаемого квартира будет передана в собственность человеку, заключившему договор.
- Арест.
Данный вид обременения происходит по решению суда, в уголовном либо гражданском порядке. Бывают случаи, когда такое обременение накладывают на жилье, которое признается памятником истории либо архитектуры. В соответствии с данным обременением нельзя производить внутреннюю перепланировку либо наружный ремонт без согласия органов.
- Доверительное управление.
Договор составленный на определенный срок, в котором права частично передаются другому человеку. Составляется такой договор для того, чтобы за квартирой следили и оплачивали коммунальные счета. Такой договор может быть расторгнут раньше срока в случае согласия обеих сторон либо при смерти исполнителя.
- Ипотека.
При приобретении жилья в ипотеку до момента последней выплаты долга кредитной организации, недвижимость является собственностью банка, в данном случае долг за кредит и является обременением на конкретную квартиру. Согласно данному обременению, собственник не может проводить операции с квартирой до момента возврата всех средств и закрытия договора с банком.
- Опека.
Обременение в виде опеки возможно тогда, когда несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры и им назначены официальные опекуны. Если квартира покупалась за деньги из семейного капитала, то органы опеки накладывают ограничение, в следствие которого невозможно продать такое имущество без разрешения органов опеки.
Как снять обременение с квартиры
Для того, чтобы снять обременение с квартиры, нужно устранить причины, которые привели к обременению. Для этого требуется обратиться с документами в Росреестр либо Многофункциональный центр. В некоторых случаях требуется присутствие лица, которое выступало инициатором установления обременения. Если обычным способом снять обременение невозможно, то можно восстановить права в суде. В случае одобрения судом данной операции, необходимо сделать копию и заверить ее у нотариуса, после чего заверенная копия отсылается в ЕГРН для снятия обременения.
Если обременение связанно с ипотекой, то его возможно снять в следующих случаях:
- При погашении полной суммы кредита и процентов за пользование средствами, полученными на квартиру.
- При досрочном прекращении обязательств между сторонами.
- Если объект, который выступал в качестве залога, разрушен.
- Если кредит погашен за счет суммы, которую получили при продаже квартиры на открытых торгах.
Обратите внимание!
Сотрудники Росреестра после предоставления необходимых документов обязаны в течение трех дней снять обременение и внести изменения в ЕГРН. А при отказе объяснить причину такого решения. Процедура по снятию обременения производится бесплатно.
Как ограничиваются права собственника
Законодательство предусматривает, что в установлении обременения инициатором может выступать:
- собственник квартиры;
- правоохранительные органы;
- работники кредитных организаций, у которых есть такие полномочия;
- суд.
Обременение должно быть документально прописано, после чего данный документ приобретает правовой статус. Если квартира является залоговой, то все сделки по ней происходят только с одобрения залогодержателя. Законодательство предусматривает передачу квартиры в собственность кредитора для погашения долга.
Если обременение вызвано условиями договора аренды, который заключен на срок не менее одного года, то собственник должен соблюдать условия сделки, но он может продать, заложить либо подарить квартиру. Новый собственник должен продолжить соблюдать условия договора аренды до конца его срока действия.
Когда квартира по решению суда арестована, то владелец квартиры может ей пользоваться, но распорядиться по своему усмотрение не может. Такое обременение снимется после устранения причин ареста.
Можно ли продать обремененную недвижимость
Продать квартиру с обременением можно, но это касается не всех видов обременений. Нельзя продать квартиру, на которую наложено обременение в виде ареста. Если квартира приобретена в ипотеку и долг еще не погашен, то недвижимость можно продать, но при условии, что обязанности по выплате остатка долга банку перейдут к новому владельцу жилья.
Главное условие при продаже квартиры с обременением - это осведомленность покупателя о проблемах и понимание, что его права будет ограниченны, пока он не снимет обременение. Обязательно наличие обременения должно быть указано в отдельном пункте договора. Новый собственник должен заключить новый договор ипотечного кредитования при продаже ипотечной квартиры.
